Piše: Saša Janković
Iako je nominalna kamatna stopa Rezervne Banke Australije (RBA) trenutno na istorijski niskom nivou (0,10 %), kupovina nekretnine, posebno one prve, u velikim gradovima je miljama daleko od pristupačnosti ogromnoj većini građana. Nakon manjeg zatišja u rastu cena kuća od izbijanja pandemije sve do pre par meseci cene ponovo vrtoglavo rastu. Mnogi kupci prvih nekretnina uporno pokušavaju da obezbede svoj prvi „krov nad glavom“ ali im planove vrlo često pokvare bogati investitori koji ne pitaju za cenu samo da bi došli do željenog placa. Tako cene kuća u Sidneju ili Melburnu poslednjih nedelja dostignu i do 20 odsto veću od one rezervisane kojoj se stari vlasnik prvobitno nadao. Naravno, da je taj trend vrlo pozitivan za onog ko prodaje i to samo ukoliko ne namerava da ponovo kupuje nekretninu slične vrednosti i kvaliteta. Očajni potencijalni kupci često moraju da idu do svojih krajnjih granica zaduživanja kako bi sebi priuštili ono što žele. Banke su u ovom trenutku prilično izdašne što se tiče uslova pozajmljivanja a budućim kupcima posebno pogoduje kamatna stopa koja se kod većine banaka može obezbediti i ispod 2 % na godišnjem nivou. Prvim kupcima nekretnina u Viktoriji i Novom Južnom Velsu takođe ide u prilog i privremeno izuzeće od plaćanja takse na nekretninu (Stamp Duty) do jula ove godine što je na vrednost kuće od pola miliona oko 20-25.000 dolara uštede. Vlade pomenutih država tržište nekretnina još uvek drže u neizvesnosti oko toga da li će doći do produženja ove povlastice za kupce prvih kuća i stanova. Zato tržište još uvek divlja jer država u ovom trenutku s obzirom da nema skorih izbora jednostavno nije zainteresovana da bilo šta preduzme. Situacija sa rastom cena naravno pre svega ide u prilog bankama koje samim tim beleže veći profit jer se njihovi klijenti realno zadužuju više nego što su planirali. Banke su definitivno najveći dobitnici u ovom slučaju ali slade se naravno i agencije za kupovinu nekretnina koje uzimaju procenat na osnovu krajnje ugovorene cene. I deluje da svima sve ide u prilog osim naravno samim kupcima koji s obzirom na trenutno nisku kamatu svesno ulaze u veliki rizik ukoliko dođe do njenog povećanja u bliskoj budućnosti.
Ukoliko se pogleda detaljnije u grafikon istorijata rasta kamatne stope u Australiji ona nije bila na tako niskom nivou još od kasnih pedesetih godina prošlog veka. Visina prosečne kamate je počela da raste negde sredinom sedamdesetih godina kada je prvi put prešla 10 %. Sa manjim padovima kamata je tako rasla sve do kraja osamdesetih godina kada je dostigla rekordnih 17 %. Bio je to vrhunac kada su cene kuća u odnosu na prosečnu godišnju zaradu doduše bile znatno manje nego danas ali je to svakako bio ogroman udarac za većinu ljudi koji su tada otplaćivali kredite. Mnogi tada nisu izdržali ali je opet tržište nekretnina preživelo jer je obim zaduživanja s obzirom na broj stanovnika kao i samu cenu kuća bio znatno manji nego danas. Ukoliko se slična situacija možda ponovi u bliskoj budućnosti posledice će biti mnogo dalekosežnije i dramatičnije jer su i same okolnosti sada znatno drugačije u odnosu na početak devedesetih godina prošlog veka. Uzmimo samo jedan primer jedne prosečne porodice koja sada ima dug za kuću u visini od 750.000 dolara čija trenutna rata za otplatu iznosi oko 2.700 dolara mesečno zahvaljujući kamati od samo 2 %. No, ukoliko kamata poraste na samo 5 % koliko je inače bila pre samo nekoliko godina mesečna rata će ovoj porodici skočiti na preko 4.000 dolara. Ako se pak kojim čudom dogodi da kamata poraste na 10 % onda bi mesečna otplata duga ovoj porodici bila čak 6.500 dolara. Naravno, ovde se radi samo o spekulacijama za koje ne znamo da li i kada će se dogoditi ali s obzirom na analizu rasta kamatne stope u proteklih pet decenija ništa nije nemoguće.
Rast kamatnih stopa u jasnoj je korelaciji sa ekonomskim rastom jedne države u celini. Ukoliko jedna ekonomija ima pozitivan rast i konstantno jačanje svojih osnovnih privrednih parametara to neminovno dovodi i do poskupljivanja zaduživanja kod poverilaca. Trenutna velika svetska zdravstvena kriza dovela je i do jeftinog zaduživanja sa veoma niskim kamatnim stopama. Stanje koje se u većini svetskih ekonomija može slobodno okarakterisati kao neodrživo nije realno očekivati da može dugo i trajati. Po mnogim ozbiljnim analitičarima konsolidaciju svetske ekonomije sigurno ne treba očekivati u narednih nekoliko godina i to možda do kraja 2025. godine. Zato i ne iznenađuju velikodušne ponude banaka sa zaključanom kamatnom stopom od 2 odsto na period od 4 godine. Ovaj podatak može biti siguran znak da kamate u ovom periodu neće bitnije rasti ali šta će se dogoditi nakon toga zaista je nezahvalno prognozirati. Ono što je sigurno, je da svi kupci nekretnina koji se trenutno neplanirano prekomerno zadužuju ulaze svesno u veliki rizik da postanu žrtve sopstvene megalomanije. Naravno, san većine Australijanaca bio je oduvek da imaju svoju prvu otplaćenu kuću dok su još u punoj radnoj snazi. Zvanično, odnos prosečne plate i cene prosečne kuće u Australiji sredinom sedamdesetih bio je oko tri puta dok je taj odnos danas skoro deset puta što je složićemo se svi ogromna razlika čak i kada se u obzir uzme visina kamatne stope. Tako je čuveni „australijski san“ svakog novog emigranta da pored pristojne zarade sebi obezbedi i jednu skromnu kuću sa dvorištem postao sve manje realnost a sve više samo daleki san.
