Пише: Саша Јанковић
Иако је номинална каматна стопа Резервне Банке Аустралије (RBA) тренутно на историјски ниском нивоу (0,10 %), куповина некретнине, посебно оне прве, у великим градовима је миљама далеко од приступачности огромној већини грађана. Након мањег затишја у расту цена кућа од избијања пандемије све до пре пар месеци цене поново вртоглаво расту. Многи купци првих некретнина упорно покушавају да обезбеде свој први „кров над главом“ али им планове врло често покваре богати инвеститори који не питају за цену само да би дошли до жељеног плаца. Тако цене кућа у Сиднеју или Мелбурну последњих недеља достигну и до 20 одсто већу од оне резервисане којој се стари власник првобитно надао. Наравно, да је тај тренд врло позитиван за оног ко продаје и то само уколико не намерава да поново купује некретнину сличне вредности и квалитета. Очајни потенцијални купци често морају да иду до својих крајњих граница задуживања како би себи приуштили оно што желе. Банке су у овом тренутку прилично издашне што се тиче услова позајмљивања а будућим купцима посебно погодује каматна стопа која се код већине банака може обезбедити и испод 2 % на годишњем нивоу. Првим купцима некретнина у Викторији и Новом Јужном Велсу такође иде у прилог и привремено изузеће од плаћања таксе на некретнину (Stamp Duty) до јула ове године што је на вредност куће од пола милиона око 20-25.000 долара уштеде. Владе поменутих држава тржиште некретнина још увек држе у неизвесности око тога да ли ће доћи до продужења ове повластице за купце првих кућа и станова. Зато тржиште још увек дивља јер држава у овом тренутку с обзиром да нема скорих избора једноставно није заинтересована да било шта предузме. Ситуација са растом цена наравно пре свега иде у прилог банкама које самим тим бележе већи профит јер се њихови клијенти реално задужују више него што су планирали. Банке су дефинитивно највећи добитници у овом случају али сладе се наравно и агенције за куповину некретнина које узимају проценат на основу крајње уговорене цене. И делује да свима све иде у прилог осим наравно самим купцима који с обзиром на тренутно ниску камату свесно улазе у велики ризик уколико дође до њеног повећања у блиској будућности.
Уколико се погледа детаљније у графикон историјата раста каматне стопе у Аустралији она није била на тако ниском нивоу још од касних педесетих година прошлог века. Висина просечне камате је почела да расте негде средином седамдесетих година када је први пут прешла 10 %. Са мањим падовима камата је тако расла све до краја осамдесетих година када је достигла рекордних 17 %. Био је то врхунац када су цене кућа у односу на просечну годишњу зараду додуше биле знатно мање него данас али је то свакако био огроман ударац за већину људи који су тада отплаћивали кредите. Многи тада нису издржали али је опет тржиште некретнина преживело јер је обим задуживања с обзиром на број становника као и саму цену кућа био знатно мањи него данас. Уколико се слична ситуација можда понови у блиској будућности последице ће бити много далекосежније и драматичније јер су и саме околности сада знатно другачије у односу на почетак деведесетих година прошлог века. Узмимо само један пример једне просечне породице која сада има дуг за кућу у висини од 750.000 долара чија тренутна рата за отплату износи око 2.700 долара месечно захваљујући камати од само 2 %. Но, уколико камата порасте на само 5 % колико је иначе била пре само неколико година месечна рата ће овој породици скочити на преко 4.000 долара. Ако се пак којим чудом догоди да камата порасте на 10 % онда би месечна отплата дуга овој породици била чак 6.500 долара. Наравно, овде се ради само о спекулацијама за које не знамо да ли и када ће се догодити али с обзиром на анализу раста каматне стопе у протеклих пет деценија ништа није немогуће.
Раст каматних стопа у јасној је корелацији са економским растом једне државе у целини. Уколико једна економија има позитиван раст и константно јачање својих основних привредних параметара то неминовно доводи и до поскупљивања задуживања код поверилаца. Тренутна велика светска здравствена криза довела је и до јефтиног задуживања са веома ниским каматним стопама. Стање које се у већини светских економија може слободно окарактерисати као неодрживо није реално очекивати да може дуго и трајати. По многим озбиљним аналитичарима консолидацију светске економије сигурно не треба очекивати у наредних неколико година и то можда до краја 2025. године. Зато и не изненађују великодушне понуде банака са закључаном каматном стопом од 2 одсто на период од 4 године. Овај податак може бити сигуран знак да камате у овом периоду неће битније расти али шта ће се догодити након тога заиста је незахвално прогнозирати. Оно што је сигурно, је да сви купци некретнина који се тренутно непланирано прекомерно задужују улазе свесно у велики ризик да постану жртве сопствене мегаломаније. Наравно, сан већине Аустралијанаца био је одувек да имају своју прву отплаћену кућу док су још у пуној радној снази. Званично, однос просечне плате и цене просечне куће у Аустралији средином седамдесетих био је око три пута док је тај однос данас скоро десет пута што је сложићемо се сви огромна разлика чак и када се у обзир узме висина каматне стопе. Тако је чувени „аустралијски сан“ сваког новог емигранта да поред пристојне зараде себи обезбеди и једну скромну кућу са двориштем постао све мање реалност а све више само далеки сан.
